2019年2月19日，新華社受權全文發(fā)布了2019年中央一號文件《中共中央國務院關于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》，這是新世紀以來第16個聚焦“三農(nóng)”的一號文件，文件中提出要深化農(nóng)村土地制度改革，研究起草農(nóng)村宅基地使用條例，開展閑置宅基地復墾試點，加快修訂土地管理法、物權法等法律法規(guī)。
兩千多年的農(nóng)耕文化造成了中國人對于土地的極大依賴，中國人歷來鐘情于土地。近代社會，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的遷移，土地對經(jīng)濟的影響也在逐漸演變。
2018年末的中央經(jīng)濟工作會議要求“全面深化農(nóng)村改革，進一步深化農(nóng)村土地制度改革”；未來，集體經(jīng)營性建設用地入市，將改變長期以來地方政府高度壟斷建設用地一級市場的征地供給模式。
房地產(chǎn)行業(yè)是實現(xiàn)土地價值的載體，房地產(chǎn)行業(yè)本身擁有很長的產(chǎn)業(yè)鏈條，行業(yè)派生貨幣的能力較強，因此成為拉動經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。
國泰君安房地產(chǎn)團隊通過分析當前的土地改革和宅基地制度改革，以中央一號文件的精神為綱，深入討論了當前改革背景下的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，認為2019年我們將迎來土地改革收獲的元年。
2019年關鍵詞：土改
對農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地的制度改革這三項的試點工作始于黨的十八屆三中全會。
《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（以下簡稱《意見》）是此次改革的總方針。從2015年3月份正式實施試點工作到現(xiàn)在已經(jīng)進行了將近四年，期間經(jīng)歷了兩次試點范圍擴大、一次試點方案時間延長，直到2018年11月，國務院常務會議聽取了試點情況匯報，農(nóng)村土地改革終于要在2019年順利收尾。
2018年中央經(jīng)濟工作會議中最大的變化是土地改革，激發(fā)農(nóng)村活力，從城市的棚改、下沉至宅基地的改革。文件提到土地改革、提到城鎮(zhèn)化，并從3個一億人戰(zhàn)略當中，重點提及落戶1億人。
我們認為，落戶的難點并不在于城鎮(zhèn)的接收，而是在于農(nóng)民自主放棄農(nóng)村戶籍。而與戶籍最掛鉤的，依然是宅基地制度。按照“增人不增地、減人要減地”的規(guī)定，要放棄戶籍，需要先解決宅基地收益歸屬問題。
與此相對應的貨幣化解決宅基地、進而替代棚改貨幣化、再使得農(nóng)民進城，將是2019年最大主線。
十三屆七次會議中涉及土地改革的具體政策有修訂土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法；完善對農(nóng)民征地模式，允許進城落戶的村民有償退出宅基地；集體經(jīng)營性建設用地入市，取消從事非農(nóng)業(yè)務必須通過國有出讓的方式。我們認為這些政策都是中央經(jīng)濟工作會議后土地改革方向的進一步落實。
在十三屆七次會議修訂土地相關法案之后，再次發(fā)布《意見》，全面推開土地改革，主要有五大看點：
按照前期規(guī)劃，2018年，農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革在內的“三塊地”改革試點，和土地確權登記已初步完成。
2019年，農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革中的重要環(huán)節(jié)“農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資”即將開展，農(nóng)村土地承包法修正案有望出臺。
因此，農(nóng)村土地制度改革有望成為2019年最值得期待的突破方向。
